Los recientes cambios en el mercado hipotecario argentino han generado inquietudes sobre el futuro del financiamiento para la adquisición de viviendas. Tras un año de notoria expansión, el saldo total de créditos hipotecarios comenzó a descender en noviembre del 2022, lo que ha despertado el interés de economistas y analistas en torno a la salud del sector. A pesar de los esfuerzos del Gobierno para estimular la oferta a través de una baja en las tasas de interés, los resultados en el mercado de la vivienda aún no son evidentes.
Desaceleración en el crecimiento de créditos hipotecarios
Durante el periodo comprendido entre octubre de 2024 y octubre de 2025, el avance promedio mensual de los créditos hipotecarios mostró un crecimiento del 3,7% en términos reales. Sin embargo, este crecimiento se ha visto reducido con el paso del tiempo. En febrero del presente año, se observó un modesto incremento de tan solo 0,9%, y el Banco Central (BCRA) reportó en abril un leve crecimiento de 0,7% en la cantidad de préstamos hipotecarios otorgados al sector privado no financiero.
Además, los datos presentados por la consultora Empiria reflejan que en abril se desembolsaron 122 millones de dólares, cifra considerablemente inferior a los 280 millones de dólares registrados en el mismo mes del año anterior, y marcando uno de los niveles más bajos desde octubre de 2024. Esta disminución concuerda también con una baja del 80% comparado con abril de 2018, lo que pone en foco un panorama preocupante para los futuros compradores.
Factores que inciden en la demanda de créditos hipotecarios
El aumento de la inflación durante los últimos meses ha impactado severamente la demanda de nuevos créditos. Guillermo Barbero, socio de First Capital Group, destaca que “el rebote de los valores de la inflación ha provocado una retracción en la demanda, especialmente por el riesgo del aumento en las cuotas y el encarecimiento del préstamo en términos monetarios”. Las familias argentinas no han experimentado mejoras significativas en sus salarios que contrarresten la inflación, lo que ha exacerbado la situación.
La Secretaría de Trabajo ha reportado una caída real en los ingresos durante marzo, sugiriendo que los salarios han quedado estancados en niveles históricamente bajos. Esta falta de crecimiento en los ingresos familiares está complicando aún más el acceso a créditos, y muchos potenciales compradores se ven forzados a reconsiderar sus decisiones de financiamiento.
Una mirada a las tasas de interés y la oferta de crédito
A pesar de la evidente desaceleración, algunos bancos han ofrecido menores tasas de interés. El Banco Nación lidera el mercado con una tasa nominal anual (TNA) del 6%, a pesar de la creciente inflación. En el último mes, se registraron reducciones significativas en las tasas de otros bancos comerciales, como el ICBC, que bajó de 11% a 6,9%, y BBVA, que pasó del 10,9% al 7,5%.
Desde noviembre, el Banco Nación ha concentrado casi la totalidad de los préstamos, aunque en abril, el BBVA comenzó a ganar terreno, otorgando 15% del total de créditos. En contraste, bancos como Galicia y Santander, que antes desempeñaron papeles cruciales, han visto un aumento en sus tasas de interés, alcanzando cifras de hasta 15% en algunos casos.
La incertidumbre económica ha hecho que los bancos tengan dificultades para definir tasas adecuadas para préstamos a largo plazo, lo que afecta la estabilidad del mercado hipotecario. El clima actual sugiere que, a pesar de los intentos gubernamentales para aumentar la liquidez, el sector financiero se enfrenta a serias limitaciones para ofrecer financiamientos atractivos.
Ventajas y desventajas de acceder a un crédito hipotecario en la actualidad
La decisión de solicitar un crédito hipotecario depende en gran medida de la situación individual de cada deudor. Entre los factores a considerar se incluyen:
- Evolución del salario: Un aumento en los ingresos puede facilitar la capacidad de pago de cuotas.
- Patrimonio disponible: Contar con bienes que puedan venderse en caso de crisis es un alivio financiero.
- Expectativas sobre la inflación: Si se espera que la inflación supere el incremento del valor de la vivienda, podría ser arriesgado adquirir un préstamo en este momento.
La relación actual entre la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) y el dólar ha alcanzado niveles históricos. Este dato es crucial para quien considere financiar una vivienda, ya que cualquier préstamo concedido en pesos se convertirá automáticamente a UVAs y se estará sujeto a la inflación.
Si se anticipa que el tipo de cambio aumentará a un ritmo superior a la inflación, entonces podría ser un buen momento para adquirir una propiedad. No obstante, si se prevé que los precios crezcan más rápidamente que la devaluación, el endeudamiento podría volverse desfavorable a largo plazo.
La situación actual del mercado hipotecario argentino se encuentra en un punto crítico, marcado por la desaceleración en el crecimiento de los créditos, el aumento de la inflación y la falta de sincronía entre aumentos salariales y costos de los prestamos. A medida que los interesados consideran sus opciones, es esencial evaluar cuidadosamente todas las variables involucradas antes de tomar una decisión financiera tan significativa.