El reciente anuncio del Gobierno de Argentina, que destinará $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) a los bancos, trae consigo expectativas de reactivación para el sector de la construcción. Con esta medida, se busca ofrecer plazos fijos a uno y cinco años para financiar créditos hipotecarios, lo que podría representar una solución para un sector que ha experimentado dificultades significativas en los últimos años. Sin embargo, la realidad puede ser más compleja de lo que se anticipa y requiere un análisis detallado del contexto actual.
Contexto actual de la construcción en Argentina
Entre 2023 y mayo de 2024, la actividad de la construcción privada registró una caída del 30%, mientras que la construcción total, que incluye la obra pública, se contrajo un 37%. Aunque desde entonces ha comenzado un proceso de recuperación, este ha sido muy limitado. Hasta junio de 2024, la mejora en la actividad privada fue del 11% y del 22% en la construcción agregada en comparación con los niveles más bajos. Aún así, estos números están lejos de los picos alcanzados hace solo un año.
Desde el pico de 2023, el sector ha perdido casi 100,000 empleos formales, con una leve recuperación reciente de aproximadamente 7,000 empleos. Esto deja una pérdida neta de 93,000 empleos, lo que contrasta con la recuperación de los salarios reales para quienes han logrado mantenerse en sus puestos, acercándose a los niveles de mediados de 2023.
Factores que frenan la recuperación del sector
Baja rentabilidad
Uno de los principales factores que impiden la recuperación del sector es la baja rentabilidad en la construcción. El índice Q, que refleja la relación entre el precio de venta del metro cuadrado (m²) y su costo, ha disminuido en un 48% desde 2023, situándose un 32% por debajo de su promedio histórico. Las cifras son aún más preocupantes en el segment de construcción de pozo, donde el índice ha caído 39% y 18%, respectivamente.
Los costos de construcción se han visto incrementados, especialmente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, donde se ha registrado un aumento del 118% desde 2023. En el Gran Buenos Aires, aunque el aumento ha sido del 122%, todavía se encuentra un 33% por debajo de los niveles de 2017. En contraste, el precio de venta para departamentos de pozo está alcanzando máximos históricos, superando en 3% su pico de 2018.
Desaceleración en el otorgamiento de créditos
El mercado de créditos también presenta otra dificultad. El dinero destinado a créditos hipotecarios ha caído drásticamente, pasando de 360 millones de dólares mensuales en octubre pasado a solo 160 millones en julio. Este retroceso limita la capacidad de las personas para acceder a préstamos y, por lo tanto, a nuevos hogares.
El problema central radica en que, a pesar de que el FGS busca mejorar el flujo de dinero disponible para estos créditos, la magnitud del fondeo anunciado cubre apenas una parte de la demanda. Para que esta medida tenga un efecto significativo en el mercado, se requeriría un aumento considerable del monto de fondeo.
Obra pública en retroceso
Otro aspecto a considerar es la disminución del gasto en obra pública, que ha caído del 3.3% al 1.8% del PBI entre 2023 y 2025. Este ajuste ha sido más severo en la Nación, que redujo su contribución de 1.2% a tan solo 0.3% del PBI. Las provincias han visto un descenso similar, de 2.1% a 1.5%.
A pesar de un ascenso temporal en la actividad por parte de las provincias durante el año pasado, impulsado en parte por un contexto electoral, se prevé que las inversiones en obras públicas sigan siendo limitadas en el futuro inmediato. Una de las soluciones que propone el Gobierno es la privatización de la red vial, que comprende más de 9,000 km de carreteras que se adjudicarán a operadores privados, iniciando obras a finales de septiembre.
Un futuro incierto en la construcción
A pesar del anuncio para reactivar el sector mediante el FGS, las perspectivas no son alentadoras. La lenta y desigual recuperación ya observada, que está liderada por la construcción en pozo y la obra pública provincial, no parece ser suficiente. En encuestas recientes, solo un 12% de los entrevistados espera que la obra privada aumente en los próximos meses, mientras que 71%% cree que no habrá cambios significativos.
Es posible que el anuncio del FGS logre una leve mejora en la venta de viviendas usadas y a estrenar, pero no será garantía de que el sector salga del estancamiento. La combinación de falta de fondeo de largo plazo y altos costos en dólares probablemente continuarán obstaculizando la expansión del mercado de la construcción.
Así, el camino hacia la recuperación de este sector crucial para la economía argentina se presenta lleno de desafíos, donde el acceso a créditos hipotecarios es solo una de las muchas piezas en un rompecabezas complejo que requiere atención y acción concertada.