El reciente anuncio del Gobierno argentino ha generado gran expectativa en el ámbito financiero y económico, en especial entre propietarios de inmuebles y potenciales inversores. A través del Decreto 406/2026, publicado en el Boletín Oficial, se establecen significativos cambios en el marco del Impuesto a las Ganancias que impactan directamente en los ingresos por alquileres y la venta de propiedades.
Detalles de la reforma tributaria
Este decreto, parte de una reforma laboral más amplia, introduce exenciones importantes en el ámbito fiscal, con el objetivo de fomentar el desarrollo del sector inmobiliario y brindar mayor certeza a los contribuyentes. Según se detalla en la norma, estas medidas están orientadas a “brindar certeza y garantizar la efectiva aplicación” de los beneficios aprobados previamente por el Congreso.
Exención para ingresos por alquileres
Uno de los puntos destacados de esta reglamentación es la exención de los ingresos por alquileres destinados a vivienda. Desde el 1° de enero de 2026, las ganancias derivadas de la locación de inmuebles con el destino específico de «casa-habitación» quedarán exentas de este impuesto.
La expresión «casa-habitación» abarca aquellos inmuebles destinados a la vivienda única, familiar y de ocupación permanente de quien los habita. No obstante, este beneficio no se limita únicamente al alquiler básico, sino que también incluye los importes cobrados por muebles, accesorios y otros servicios que puedan estar incluidos en el contrato.
Alquileres y propiedades múltiples
El decreto aclara que la exención se aplica a todas las unidades que una persona física o sucesión indivisa alquile, independientemente de la cantidad de inmuebles en alquiler. Esto significa que, aun teniendo más de una propiedad arrendada, el propietario tiene acceso a la misma exención. Además, este beneficio regirá sin importar la fecha de firma del contrato, siempre que las rentas sean devengadas a partir del año mencionado.
Valor locativo presunto
Otro aspecto significativo de esta reforma es la inclusión del valor locativo presunto. Esta exención se aplica a inmuebles cedidos de manera gratuita o a un precio indeterminado, siempre que el ocupante utilice el espacio como vivienda permanente. De esta forma, se busca reconocer y formalizar aquellos acuerdos que, aunque no impliquen una transacción de dinero directa, brindan un espacio habitable a una persona o familia.
Exención por la venta de inmuebles
El Decreto 406/2026 también introduce importantes cambios en relación a la venta de inmuebles. Las ganancias obtenidas por la venta de propiedades y la transferencia de derechos sobre inmuebles ubicados en Argentina quedarán exentas del Impuesto a las Ganancias.
Según se indica, esta medida aplicará tanto a personas residentes como no residentes, siempre que la operación se realice a partir del 1° de enero de 2026 y se incluya dentro de lo que establece la Ley de Impuesto a las Ganancias. Es fundamental destacar que este beneficio incluye no solo la venta directa de propiedades, sino también la transferencia de derechos sobre inmuebles. Esto abarca situaciones como la cesión de boletos de compraventa, con implicaciones para quienes buscan realizar inversiones o transacciones en el mercado inmobiliario.
Especificaciones adicionales
La normativa detalla que las exenciones son aplicables a las siguientes operaciones:
- Venta de inmuebles residenciales.
- Transferencia de derechos de propiedad.
- Cualquier operación vinculada a propiedades que cumplan con los requisitos establecidos.
Este amplio marco de beneficios busca no solo aliviar la carga tributaria sobre los propietarios, sino también incentivar la actividad en el sector inmobiliario, facilitando así un entorno más favorable para las transacciones.
Impacto esperado en el mercado inmobiliario
Con la implementación de estas medidas, se anticipa un impacto positivo, favoreciendo tanto a propietarios como a inquilinos. Los propietarios se beneficiarán con una disminución en la carga impositiva, lo que podría traducirse en mayores ingresos netos. Por otro lado, al alentar a los propietarios a alquilar sus inmuebles, se podría generar un aumento en la oferta de viviendas en alquiler, beneficiando a quienes buscan un hogar.
Además, se considera que estos cambios pueden ser un aliciente para que numerosos inversores consideren al mercado inmobiliario argentino como una opción viable y atractiva, puesto que reducir la carga fiscal podría mejorar la rentabilidad de las inversiones.
La decisión del Gobierno de llevar a cabo esta reforma tributaria se enmarca dentro de un esfuerzo por revitalizar la economía nacional, especialmente después de los efectos adversos de la pandemia COVID-19, que afectaron significativamente al sector inmobiliario y a muchas otras industrias.
En un contexto donde la economía argentina sigue enfrentando desafíos, estas nuevas exenciones pueden representar un paso necesario hacia un futuro más prometedor, donde tanto propietarios como inquilinos puedan encontrar mejores oportunidades en el mercado de bienes raíces.