Durante el último trimestre de 2025, el mercado de alquileres de departamentos usados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) experimentó un notable incremento. Según un informe del Instituto de Estadística y Censos porteño (IDECBA), los precios de alquiler de estos inmuebles aumentaron en promedio un 33,3%, superando de manera leve el Índice de Precios al Consumidor (IPC) de la región. Este aumento plantea una serie de interrogantes sobre las dinámicas de precios y la realidad del mercado inmobiliario en la capital argentina.
Aumento en los precios de alquiler de departamentos usados
El informe revela que los departamentos de dos ambientes tuvieron un costo medio de $658.000, mientras que los monoambientes alcanzaron los $485.000, y los tres ambientes superaron el millón de pesos, alcanzando un promedio de $1.008.258. Esta tendencia de incremento se ha señalado como una desaceleración en comparación con el comportamiento del mercado en años anteriores, donde los aumentos eran significativamente más altos.
Precios por tipo de departamento
El aumento en los precios de alquiler se distribuyó de la siguiente manera:
- Monoambientes: **$484.985**
- Dos ambientes: **$658.196**
- Tres ambientes: **$1.008.258**
Para entender mejor la situación, consideremos la evolución interanual. Por ejemplo, en el mismo trimestre del año anterior, los precios de estos departamentos eran considerablemente más bajos:
- Monoambientes: **$361.749**
- Dos ambientes: **$492.805**
- Tres ambientes: **$761.773**
Esto demuestra que la escalada en precios ha sido significativa.
Variaciones según el barrio
La ubicación juega un papel clave en la variación de precios. El reporte indica que ciertos barrios tienen valores de alquiler más elevados en comparación con otros. Por ejemplo, Núñez es el barrio donde los monoambientes son más caros, con un costo promedio de $542.348, seguido por Belgrano y Villa Crespo. En contraste, Constitución y San Nicolás se presentan como las áreas más accesibles, con precios que rondan los $403.590 y $429.953.
Alquileres según la cantidad de ambientes
Los precios de alquiler diferenciados por tipo de departamento son los siguientes:
- Monoambientes:
- Núñez: **$542.348**
- Belgrano: **$526.349**
- Constitución: **$403.590**
- Dos ambientes:
- Núñez: **$757.091**
- Palermo: **$721.773**
- La Boca: **$539.469**
- Tres ambientes:
- Villa Urquiza: **$1.165.389**
- Núñez: **$1.140.496**
- Constitución: **$797.147**
Desaceleración en el aumento de precios
El IDECBA ha indicado que esta dinámica de aumento en los precios de los alquileres se ha alineado más con la inflación en los últimos meses, un cambio significativo dado que durante los años anteriores, los precios del mercado inmobiliario mostraban incrementos mucho más notables. Entre 2020 y 2024, los alquileres crecieron considerablemente más que el IPC, una tendencia que empezó a modificarse desde el segundo trimestre de 2024.
Análisis de la oferta de departamentos en alquiler
En cuanto a la oferta, el informe destaca que en el último trimestre de 2025, las publicaciones de alquiler en pesos mostraron una ligera disminución del 1,3%, aunque, comparativamente con el año anterior, se observó un aumento del 12,3% en la cantidad de avisos. Esto es notable dado que la cantidad de publicaciones entre octubre y diciembre de 2025 se encuentra doble en comparación con el promedio trimestral del periodo 2017-2019.
El análisis revela que tres cuartas partes de los anuncios de alquiler corresponden a viviendas de uno y dos ambientes, mientras que los departamentos más grandes, de cuatro y cinco ambientes, solo representan aproximadamente el 5% del total de publicaciones.
Además, a pesar de que los anuncios en pesos son tres de cada cuatro, se trata del porcentaje más bajo en los últimos cinco trimestres, lo que sugiere un cambio en la preferencia de los inquilinos por propiedades en dólares.
La situación del mercado inmobiliario en Buenos Aires
La realidad del mercado de alquileres en CABA plantea desafíos para quienes buscan vivienda a precios asequibles. La continua escalada de precios, aunque se esté desacelerando, sigue superando los índices de inflación y afecta la capacidad de acceso a la vivienda. Este fenómeno indica un mercado en transformación, donde la oferta y la demanda están sujetas a variables económicas complejas.
Es evidente que los cambios en el comportamiento del mercado reflejan no solo la situación económica del país, sino también una tendencia a adaptarse post-pandemia. Mientras los alquileres continúan siendo un tema candente en la agenda pública, es fundamental que las políticas habitacionales se enfoquen en garantizar el acceso a viviendas dignas y asequibles en la ciudad.