La actividad comercial en las principales avenidas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires enfrenta un escenario desafiante. Las zonas históricas como Cabildo, Rivadavia, Santa Fe, Florida y Palermo Soho se están reconfigurando ante el aumento significativo de locales vacíos, lo que refleja un cambio en las dinámicas de consumo y el comportamiento del mercado. En el primer semestre de 2025, la vacancia de espacios comerciales alcanzó el 7,8%, un notable incremento con respecto al 5,1% registrado en la segunda mitad de 2024 y al 3,6% del mismo período del año anterior, según datos de la firma de consultoría especializada en real estate, Newmark.
Crecimiento de locales vacíos
Un reciente informe de la Cámara de Comercio detalla que el número de locales vacíos, ya sean estos en venta, alquiler o cerrados, ha subido un 30,6% en comparación con el mismo bimestre de 2024, y un 14,7% en relación al bimestre anterior. Esta tendencia se acentúa en corredores clave como Florida y Alvear, donde la disminución de visitantes se ha visto influenciada por factores económicos, especialmente el valor del dólar.
Impacto en el flujo de consumidores
El descenso de turistas y compradores de alto poder adquisitivo, que suelen hacer sus compras en el exterior debido a un dólar más competitivo, ha contribuido a este alarmante aumento de la vacancia. En el caso de la calle Florida, la tasa de locales vacíos se eleva al 14%, mientras que en Alvear llega al 15,5%, el porcentaje más elevado entre todos los corredores analizados. Por otro lado, la Avenida Cabildo presenta una tasa de vacancia del 9,6%.
En contraposición, zonas como Flores y Caballito mantienen una ocupación alta, con solo 4,6% y 2,6% de vacantes, respectivamente. Este fenómeno está impulsado por el consumo de cercanía, especialmente en rubros orientados al consumo cotidiano. Por su parte, Palermo Soho se sitúa en un 3,3% y la intersección de Santa Fe y Scalabrini Ortiz en un competitivo 2,8%.
Dinámicas del mercado
El entorno comercial no solo se caracteriza por un mayor número de espacios vacíos, sino que también evidencia un cambio en la rotación de marcas. En el primer semestre de 2025, la tasa de renovación de locales se elevó del 2,8% al 4,2% en comparación con 2024. Los corredores de Florida (con un 7,4% de rotación) y Palermo Soho (un 5,8%) lideran esta tendencia, mientras que áreas más consolidadas como Caballito y Flores reflejan tasas significativamente más bajas.
Lo curioso es que, a pesar de ser la zona con mayor vacancia, Alvear presenta la menor renovación de marcas, apenas 2,3%, lo que sugiere que las marcas de moda premium tienden a mantener su presencia en este corredor a pesar de la crisis.
El cambio de estrategias en el comercio
El panorama del comercio está cambiando drásticamente. Lo que antes era suficiente, como abrir locales estratégicamente ubicados y mantener precios competitivos, ya no asegura el éxito. Según Newmark, hoy en día las marcas necesitan combinar la experiencia física con la propuesta digital, así como proyectar una imagen aspiracional que sea también accesible. Este enfoque tiene como objetivo crear una experiencia de compra que conecte con los consumidores de manera más intensa.
Importaciones y competitividad
Un factor adicional que añade presión al comercio local es el aumento en las importaciones, especialmente desde Asia. En el primer semestre de 2025, estas importaciones incrementaron casi un 80%, modificando significativamente el panorama de productos disponibles en el mercado argentino. Este flujo de productos, que abarca desde ropa hasta tecnología, obliga a las marcas locales a repensar sus estrategias para mantenerse competitivas frente a los nuevos actores de mercado.
Evolución del precio del metro cuadrado
Otro aspecto relevante es el alza en los precios de alquiler. El costo medio por metro cuadrado se sitúa en US$ 26,1 por mes en 2025, en comparación con US$ 22,4 del semestre anterior. Los corredores más consolidados, especialmente en el tramo de Santa Fe, se destacan con precios que llegan hasta US$ 39,8 en Santa Fe y Callao, seguidos por Santa Fe y Scalabrini Ortiz, donde el precio promedio es de US$ 37,6. En contraste, las zonas que presentan los precios más bajos se sitúan en Rivadavia a la altura de Flores con US$ 19,7, seguidas de Alvear a US$ 22,5 y Florida a US$ 23,1.
| Corredor Comercial | Vacancia (%) | Precio (US$ por m²) |
|---|---|---|
| Florida | 14 | 23,1 |
| Alvear | 15,5 | 22,5 |
| Avenida Cabildo | 9,6 | N/A |
| Flores | 4,6 | 19,7 |
| Caballito | 2,6 | N/A |
| Palermo Soho | 3,3 | N/A |
| Santa Fe (Callao) | N/A | 39,8 |
Con estos datos en mente, es evidente que las áreas comerciales en Buenos Aires están atravesando una transformación significativa. El aumento de la vacancia y la reestructuración del mercado están indicando que los comerciantes deben adaptarse a un nuevo entorno donde los consumidores buscan cada vez más experiencias de compra únicas, tanto en línea como fuera de ella. Para sobrevivir, las marcas que operan en estos corredores deben innovar y ajustarse a las nuevas realidades económicas y sociales que marcan el compás del comercio en la capital argentina.