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Los pasos a seguir en una operacion inmobiliaria. Parte I

1) ¿Cuáles son los pasos a seguir para comprar un inmueble?
Son tres: Primero se firma una “Reserva de Compra” *1; luego “Boleto de Compra-Venta” *2 y posteriormente la “Escritura” traslativa de dominio.
*1 El contrato de “Reserva de Compra” no se utiliza cuando la negociación se da entre dueños directos sin intervención de una inmobiliaria. Solo lo utilizan las inmobiliarias. En las operaciones entre dueños se firma el “Boleto de Compra-Venta” y luego la “Escritura” Traslativa de Dominio.
*2 El boleto de compraventa si bien no es obligatorio es muy recomendable que se firme.
2) ¿Que es la “Reserva de Compra”?
Este instrumento simplemente es una “oferta” que el comprador realiza en la inmobiliaria por el inmueble en cuestión, entregando una suma de dinero, y que en tanto no sea aprobada por la parte vendedora, el negocio no está cerrado. Una vez aceptada la oferta por el vendedor, el efecto principal es que el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del “Boleto de Compra Venta “ o de la “Escritura”. Si el comprador se arrepiente pierde la suma entregada en concepto de reserva. Igualmente, como dijimos en la pregunta anterior, hoy en día sólo las inmobiliarias usan la “Reserva de Compra”.
3) ¿Qué es un “Boleto de Compra-Venta”?
El Boleto de Compra-Venta es un contrato privado con efectos de relevancia para las partes. Es un verdadero contrato de compra-venta (también llamado principio de ejecución de contrato), en el que se establece la obligación de escriturar, como así también: el precio, la forma de pago, la entrega del inmueble, fecha de escrituración y de entrega de la posesión, el escribano que realizará la escritura, etc. Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, incluso judicialmente, o deshacerla.
¿Por qué es conveniente que intervenga un profesional en la confección del “Boleto de Compra-Venta?
Es altamente conveniente que el comprador se ponga en contacto con el Escribano que en definitiva intervendrá en la operación (escritura) o en su defecto con un abogado para que lo asesore, por las siguientes razones:
a) Para asegurarse que quien le está vendiendo sea el verdadero dueño del inmueble.
b) Para asegurarse que el dueño no este inhibido.
c) Para asegurarse que el inmueble no tenga ninguna clase de problemas (embargos, hipotecas, etc.).
d) Porque Usted contará con el asesoramiento de un profesional del derecho.
Para ello recomendamos especialmente a los compradores que se pongan en contacto con un profesional de su confianza, a quien deberá entregársele en esta instancia una copia del título de propiedad para su primer estudio. Asimismo, este solicitará al Registro de la Propiedad Inmueble y previo a la firma del Boleto de Compra Venta, “Un Informe de Dominio del Inmueble” y un “Informe de Inhibiciones del Propietario”. De ellos surgirá la situación dominial del inmueble y de si el dueño tiene registradas inhibiciones. En caso de que el vendedor fuese una sociedad el profesional verificará la documentación correspondiente que habilite al representante legal a firmar el Boleto de Compra Venta.

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